Continassa: si parteAngelo Parodo | 1 agosto 2014 | Dossier
Il 22 Luglio 2014 è stato approvato dalla Giunta Comunale di Torino il P.E.C. (Piano Esecutivo Convenzionato) relativo alla riqualificazione dell’area Continassa limitrofa allo Juventus Stadium, atto che costituisce dal punto di vista amministrativo il primo passo ufficiale per l’avvio della creazione di una cittadella bianconera all’interno della quale verranno realizzate la sede sociale, attualmente in Corso Galileo Ferraris, tutte le strutture collegate alle attività della prima squadra, oltre a un albergo, un concept store ed altre opere quali spazi attrezzati e giardini. L’intera zona, situata alla periferia nord di Torino ed attualmente in stato di degrado e abbandono, verrà riconfigurata e resa parzialmente fruibile alla cittadinanza. Come per lo Stadium, primo stadio moderno di proprietà in Italia, la Juventus si muove in anticipo rispetto ai rivali nazionali avviando la realizzazione di un progetto unico in Europa che dovrebbe consentire nel medio periodo ai bianconeri di avvicinare dal punto di vista finanziario i principali competitors internazionali.
Continassa step by step
Nonostante la generale farraginosità della burocrazia italiana, il Comune di Torino e la Juventus hanno dimostrato che, pur con tempi estremamente dilatati richiesti per la realizzazione dello Juventus Stadium, la collaborazione tra pubblico e privato è possibile ed attraverso il dialogo e la cooperazione ogni soggetto coinvolto può trarre i propri benefici. Torino avrà un’area attrezzata e fruibile senza spendere un Euro in danaro pubblico, anzi guadagnando dalla cessione dei diritti di sfruttamento della superficie per 99 anni ad un privato che si accollerà le spese per la realizzazione delle opere di urbanizzazione (strade, piazze, illuminazione pubblica, reti idrica, fognaria, elettrica, telefonica, ecc.). Per contro la Juventus potrà realizzare accanto al proprio stadio un vero e proprio “villaggio Juve” con centro sportivo e sede sociale tutti vicini tra loro, dedicando gli impianti di Vinovo esclusivamente alle squadre giovanili.
Risale al 2003 il primo passo concreto compiuto dal Comune e dalla Juventus nell’ambito dell’acquisizione in concessione per 99 anni da parte della società bianconera dell’area di sedime del Delle Alpi che, contestualmente, ottenne un diritto di prelazione relativo all’area di pertinenza della Cascina Continassa, edificio nobiliare risalente al XVII secolo e per questo vincolato dalla Soprintendenza. Nel giugno 2010 venne sottoscritto un primo protocollo d’intesa tra Comune e Juventus (sotto la Presidenza di Andrea Agnelli) seguito da un secondo protocollo del settembre 2012, in cui venivano specificati indirizzi, accordi e linee guida per la riqualificazione del sito.
Il 18 settembre 2012, attraverso relativa deliberazione della Giunta Comunale, veniva approvata la variante al Piano Regolatore in ottemperanza di quanto previsto dal protocollo d’intesa, in particolare ridefinendo il perimetro dell’intera area in 261.600 mq con una Superficie Lorda di Pavimento (S.L.P.) massima di 38.000 mq di cui 5.000 da destinare alla realizzazione della nuova sede sociale della Juventus. A tal proposito è doveroso specificare, per i non addetti ai lavori, che per S.L.P. si intende la somma di tutte le superfici coperte comprese entro il profilo esterno delle pareti perimetrali degli edifici ai vari piani e soppalchi di interpiano, sia fuori terra che in sottosuolo.
Il 29 settembre 2012 la Juventus presentò un progetto aggiornato nel quale veniva formalmente espressa la volontà di trasferire alla Continassa tutte le attività legate alla gestione della prima squadra attraverso la creazione di una vera e propria cittadella sportiva. Successivamente, sempre con atto di Giunta, è stato dichiarato il rilevante interesse pubblico dell’intervento proposto il quale, assieme allo Stadium, costituirà un nuovo polo d’attrazione della città di Torino. Attraverso successivi adempimenti burocratici è stata poi accertata la compatibilità ambientale dell’intervento proposto, sono stati stabiliti i termini economici e contrattuali per l’acquisizione dell’area da parte della Juventus nonchè le spese e le competenze previste per la liberazione dell’area e la demolizione di strutture preesistenti attualmente in disuso.
Il 12 settembre 2013 l’area viene liberata, viene data comunicazione di inizio dei lavori per la realizzazione della recinzione di cantiere, siglato il verbale di consegna e dato inizio ai lavori di realizzazione delle opere previste nel Progetto Ambientale. Dal momento in cui è stato siglato il primo protocollo di intesa sono trascorsi “solo” tre anni, una sorta di record per l’Italia.
Come sarà la nuova Continassa
Il progetto definitivo approvato ai sensi del nuovo P.E.C. è ambizioso ma allo stesso tempo meno “invasivo” per la città rispetto all’idea iniziale. Innanzitutto il progetto di trasformazione riguarda un’area di 175.475 metri quadrati, che rappresenta la porzione del cosiddetto “Ambito Continassa” ceduta in concessione alla Juventus. Porzione che verrà, per così dire, circondata completamente da assi viari attraverso la creazione di un nuovo raccordo stradale tra Viale Gaetano Scirea e Via Traves. La cittadella made in Juventus sarà costituita da un complesso di edifici costruiti con tecniche orientate all’ottenimento del massimo risparmio energetico, inseriti in un’articolato puzzle di piazze, parcheggi e zone verdi. E’ stata abbandonata l’idea di insediare la sede sociale nell’antica cascina, la quale abbisogna di interventi radicali di restauro e verrà destinata ad attività di servizio, con progetto da presentarsi nel giro di 6 mesi. Non ci saranno nemmeno il cinema multisala ed il complesso residenziale compresi nella proposta iniziale. Il fulcro della cittadella sarà la nuova e modernissima sede sociale (Fig.5) di 4.000 mq (S.L.P.) dotata di reception al piano terra ed ampia sala consiglio vetrata all’ultimo piano con vista sullo Juventus Stadium. Il nuovo Training Center (Fig.2) dedicato esclusivamente agli allenamenti della prima squadra si svilupperà su una superficie di 59.500 mq ed includerà tre campi da gioco regolamentari più un quarto di dimensioni ridotte, l’edificio comprendente tutti i locali collegati alle attività di allenamento (spogliatoi, palestra, infermeria, sale per la fisioterapia ecc) ed un Media Centre per un totale di 4.150 mq (S.L.P.) (Fig.3).
Su di una piazza centrale adiacente al nuovo raccordo stradale sorgerà un Concept Store dall’architettura avveniristica (Fig.4) di 9.000 mq (S.L.P) all’interno del quale troveranno posto ristoranti, negozi, spazi per l’intrattenimento e centri fitness/wellness. Sulla stessa piazza sorgerà un ulteriore edificio destinato a servizi complementari all’attività principale, quali commercio e ristorazione (A.S.P.I. – Fig.5) di 3.250 mq (S.L.P.) il tutto con relativi spazi destinati a parcheggio e servizi accessori. L’albergo a quattro stelle sorgerà accanto al training center, non sarà a forma di “J” (inizialmente era stato denominato J-Hotel) ma sarà un edificio quadrangolare di 9.100 mq (S.L.P.) di circa 155 stanze con ampia corte interna sistemata a giardino. Al suo interno, oltre alla normale clientela, saranno ospitati lo staff ed i calciatori della Juventus in ritiro nei giorni precedenti alle partite. Infine, in luogo del complesso residenziale sorgerà una scuola di ampio respiro internazionale (Fig.6) di 8.500 mq (S.L.P.) su un lotto di 16.000 mq. Un progetto nel complesso fortemente innovativo ed orientato a fornire servizi ed attrattiva alla popolazione e creare nouvi posti di lavoro, oltre che ad ottimizzare le attività agonistiche della Juventus e diversificare i ricavi con conseguente aumento degli introiti.
I numeri del progetto**
I costi previsti per la realizzazione di tutte le opere programmate all’interno del Piano Esecutivo Convenzionato sono di 90,1 milioni di Euro, di cui 11,7 milioni per l’acquisto in concessione della superficie, circa 6,3 milioni per oneri concessori e costo di costruzione (compresi oneri dovuti al Comune ed i costi per le opere di urbanizzazione), circa 62 milioni per l’esecuzione delle opere, 4,34 milioni per oneri tecnici pari al 7% dell’importo di realizzazione del progetto, 750.000 Euro per il Project Management e 5 milioni per oneri finanziari in 5 anni. Gli investimenti effettuati dalla Juventus F.C. per la riqualificazione dell’intero ambito di trasformazione, peraltro erogati tramite un apposito fondo finanziario, non andranno ad incidere negativamente ai fini del Financial Fair Play imposto dalla UEFA, in quanto considerati “debiti virtuosi”. Le cifre sono state leggermente riviste rispetto a quanto previsto dalla relazione finanziaria allegata alla bozza di convenzione approvata in marzo. La riduzione del numero di campi da gioco regolamentari da quattro a tre abbassa il costo di realizzazione del Training Center di 340.000 € (da 11 milioni a 10,66 milioni), la spesa prevista per realizzare il Concept Store si riduce da 12 a 9,9 milioni (-2,10 milioni), la realizzazione di una scuola costerà 10,625 milioni in luogo delle residenze inizialmente previste, per la realizzazione delle quali il costo sarebbe stato di 12 milioni (-1,375 milioni) mentre il centro commerciale costerà 3,9 milioni anzichè i 6 inizialmente previsti (-2,1 milioni). Sarà inferiore rispetto alla previsione iniziale anche il costo per la realizzazione della nuova sede sociale, 7 milioni anzi che 8 (-1 milione) mentre il costo per la realizzazione dell’albergo a 4 stelle passa dai 16 milioni iniziali a 19,9 (+3,9 milioni). Rispetto alla bozza di convenzione approvata preliminarmente la spesa complessiva sarà quindi inferiore di circa 3,4 milioni di euro.
I tempi per la realizzazione della città bianconera
Secondo quanto previsto dal cronoprogramma definitivo i lavori per la realizzazione del Training Center, dell‘hotel e della sede dovrebbero avere una durata di 18 mesi con inizio il 1 ottobre 2014 e termine il 31 marzo 2016, mentre secondo alcune indiscrezioni si starebbe parlando, invece, di una apertura del cantiere nei primi mesi del 2015. La realizzazione del Concept Store richiederà 16 mesi, con inizio lavori previsto il 1 dicembre 2015 e chiusura del cantiere il 15 aprile 2016. Il cosiddetto “Progetto Centrale” del P.E.C. (relativo alla realizzazione della nuova viabilità ed alle altre opere non ulteriormente specificate) avrà una durata di 12 mesi con inizio il 1 febbraio 2015 e termine il 31 gennaio 2016. La realizzazione del polo commerciale (denominato ASPI – Innovation Center Jcafè) richiederà una durata di 15 mesi, inizio 15 febbraio 2015 e chiusura il 15 aprile 2016. Infine i lavori per la realizzazione della scuola avranno una durata di 17 mesi dal 15 dicembre 2014 al 30 maggio 2016. Complessivamente i lavori, iniziati il 1 aprile 2014 con l’esecuzione delle opere ambientali (pulizia dell’area ecc.), avranno una durata di circa 2 anni, compreso l’ottenimento delle relative agibilità ed eventuali collaudi, al termine dei quali tifosi bianconeri e di altre squadre, oltre a tutti i cittadini di Torino, potranno passeggiare o sorseggiare un caffè all’interno della “Cittadella Sportiva” targata Juventus.
*Fonte: Progetto Planivolumetrico Arch. Alberto Rolla allegato al P.E.C. approvato dalla G.C. del Comune di Torino in data 22/07/2014
**Fonte: Relazione Finanziaria contenuta nella Relazione Illustrativa allegata al P.E.C. approvato dalla G.C. del Comune di Torino in data 22/07/2014
http://www.juveatrestelle.it/dossier/conti...te/#prettyPhoto 
